Le concept de Habous ou de Waqf est apparu avec l'avènement de l'islam, l'Islam incitant les fidèles à affecter des biens pour les affecter à perpétuité à une oeuvre charitable. À travers l'histoire, ces propriétés ont toujours constitué une source intarissable de revenus qui permettait aux gérants de cette fortune (des théologiens) de garder une certaine autonomie vis-à-vis du pouvoir central. Des Idrissides aux Alaouites, les différentes dynasties qui se sont succédées au Maroc ont toujours composé avec la richesse des Habous. Ce n'est qu'en 1915 que les pouvoirs publics finissent par englober les revenus du Waqf. Ils sont ainsi centralisés par un vizirat des Habous créé par Lyautey et intégré après l'indépendance au ministère des Habous et des Affaires islamiques.

En 2003 le ministère des Habous et des Affaires islamiques a lancé une enquête pour dénombrer son patrimoine. "Plusieurs commissions réunissant des architectes, des topographes et des cadres du ministères ont sillonné le pays pour réaliser cette étude", raconte une source proche du dossier. Un travail de recensement dont tout l'intérêt réside dans le fait qu'il est le premier du genre. "Le dernier recensement comparable remonte à l'époque de Lyautey au début du siècle, affirme notre source. Cette étude n'a pas coûté plus de 150.000 dirhams alors qu'une étude similaire réalisée par des auditeurs confirmés aurait nécessité entre 6 et 8 millions de dirhams"... L'étude, aussi peu approfondie soit-elle, lève le voile sur l'immense trésor que constitue le patrimoine des Habous : près de 50.000 habitations ou commerces, quelque 2438 parcelles rien qu'en zones urbaines et des terres agricoles d'une superficie totale estimée à 84.000 hectares. Bref, un patrimoine de quelque 100 milliards de dirhams.

Mais l'étude montre surtout l'ampleur de la gabegie. Ces biens ne rapportent que 240 millions de dirhams alors que la rentabilité de ce patrimoine peut être facilement multipliée par deux. Mieux encore, ce recensement indique que la moitié des biens Habous est louée sans contrat. Et près de 75% des propriétés ne sont pas immatriculées à la conservation foncière. Cette performance peu honorable des Habous s'explique par un laxisme apparent. Pendant de longues années, le département n'a pas pris la peine de régulariser la situation juridique avec ses locataires. Les registres des "nadhirs" (comparables à ceux des "adouls") ont défié, au long des décennies, l'évolution technologique pour rester l'unique moyen de retracer les biens Habous. Quant aux procédures des opérations de cession (avec obligation de réinvestissement), elles sont d'une lourdeur incomparable. "La vente ou l'échange de n'importe quel bien doit faire l'objet d'un dahir royal", explique un ancien du département. Les procédures bureaucratiques et opaques ont rapidement fait des Habous la bête noire des aménageurs. "De nombreux terrains du ministère situés en milieu urbain sont souvent programmés comme des espaces verts dans les plans d'aménagement", confie notre source. Pour éviter le casse-tête des négociations avec des religieux peu doués en finances...

Le lobbying et l'abus d'influence ont aussi fait des ravages dans ce patrimoine des Habous. "Les pressions viennent de toute part. Du simple coup de fil d'un parlementaire pour pistonner un locataire à bas prix, au ministre qui ordonne d'offrir un bien à une personnalité qui sert les intérêts de la nation, nous avons tout vécu", raconte un ancien du ministère. Même au niveau local, les pressions des détenteurs de pouvoir sur les gestionnaires des Habous sont légion. "Il a fallu défendre, au début des années 90, un dahir qui permet aux 'nadhirs' d'échapper à la tutelle des gouverneurs et ce, en leur accordant un statut similaire à celui des juges", raconte un ancien du département...

Autre handicap à la bonne gestion des affaires : une frilosité en termes de choix d'instruments de placement. Les Habous ont l'immense responsabilité d'empêcher que ces legs des musulmans ne soient entachés par des profits usuraires ou provenant de placements contraires à l'esprit de la 'charia'. Pourtant, la limite a souvent été franchie. "Le ministère avait à un moment investi dans des actions cotées en Bourse", confie-t-on auprès de l'ancienne équipe dirigeante. "Sacrilège" encore plus grave : le ministère avait constitué des dépôts à terme et encaissé pendant de longues années des produits d'intérêt, pourtant considérés comme "hram". Autre exemple : le très religieux ministère des Habous était même actionnaire dans l'ex-Hyatt Regency Rabat (actuel Hilton) où l'alcool coule à flots. Malgré ces "égarements", souvent passés sous silence, la politique de placement reste très conservatrice quand il s'agit d'investissements financiers.

Aujourd'hui pourtant, le département voudrait bien faire peau neuve. Ahmed Tawfik a bel et bien lancé une réforme pour séparer les affaires islamiques, confiées désormais aux délégations régionales pour libérer les "nadhirs", et les affaires financières. D'un autre côté, le nombre des 'nidharat' a largement été réduit passant de 43 à 16. Le ministère se veut aussi de plus en plus ouvert à la négociation. "Nous avons fait le tour des wilayas et des provinces pour sensibiliser les responsables quant à notre nouvelle approche de partenariat", explique une source du ministère. Le département a même songé à approcher des investisseurs privés pour réitérer l'expérience réussie du Bouregreg (mise à disposition de terrains en vue de récupérer, à terme, la contre-valeur sous forme de nouvelles propriétés) afin de valoriser son patrimoine. "80 projets semblables ont été instruits et n'attendaient que le feu vert du ministre. Ce dernier s'est montré néanmoins réticent vu que l'on ne peut jamais s'assurer de la fiabilité des promoteurs", justifie un ancien haut responsable des Habous.

Ce manque d'audace, combiné à une gestion archaïque, a miné la confiance dans ce système. "Il n'y a pratiquement plus personne qui procède à des actes de Habous, explique un notaire. L'apparition d'ONG performantes d'une part et l'opacité du ministère de l'autre ont fait que même les plus croyants des musulmans ont perdu confiance dans le système". Les chiffres confirment cette tendance : près de 50% des propriétés Habous ont plus de 50 ans d'âge. Le système serait-il biologiquement condamné ?

Le patrimoine des Habous est évalué à 100 milliards de dirhams : un montant qui donne le tournis. Il représente le tiers de la dette publique (intérieure comme extérieure), le quart du PIB. Et il y a de quoi financer 10 fois la fameuse INDH (Initiative nationale pour le développement humain) lancée en 2005. Le gros de ce trésor des Habous repose sur des terrains agricoles. Il s'agit de quelque 120.000 parcelles étendues sur 84.000 hectares. Une récente transaction pourrait servir d'étalon pour valoriser la superficie de ces terres. Le groupe immobilier Addoha avait acquis auprès du ministère 280 hectares pour le prix de 300 millions de dirhams, un prix jugé relativement correct par certains experts. Sur la base de cette moyenne, ces terrains agricoles pourraient valoir, à terme, quelque 90 milliards de dirhams. Et la richesse des Habous s'étend aussi au périmètre urbain. Le patrimoine qui y est géré par le département est estimé à 5,5 milliards de dirhams, selon le dernier recensement. "Et encore, cette estimation reste très conservatrice. Un étude approfondie permettrait facilement de doubler cette valorisation", confie un membre de la commission de recensement...

Le département des Habous pourrait être transformé en un office autonome confié à des professionnels de la gestion de patrimoine sans état d'âme. Cette option a déjà été adoptée par plusieurs pays encore plus conservateurs que nous quand il s'agit de l'application de la charia. Et c'est certainement le meilleur moyen d'optimiser au mieux cette richesse colossale. Surtout que le pays n'a pas les moyens de s'en passer.

Fahd Iraqi, Tel Quel, mars 2007

Syndication : RIBH, l'Observatoire de la finance halal

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